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Créditos hipotecarios: ¿En qué fijarte antes de solicitar uno? 

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Créditos hipotecarios: ¿En qué fijarte antes de solicitar uno? 

Los créditos hipotecarios son un tipo de préstamo que entregan los bancos y mutuarias para que los clientes accedan a la compra de una vivienda (hipotecario vivienda) o bien, para la reparación, remodelación o construcción de una vivienda o la compra de terrenos, oficinas o locales comerciales (hipotecario fines generales). 

Como sabemos, un crédito hipotecario es una gran responsabilidad, por lo cual es recomendable tomar esta decisión con calma y analizar todos los factores que influyen en su contratación. Acá te mostramos en qué aspectos deberías fijarte antes de embarcarte en esta decisión. 

Créditos hipotecarios: ¿cuántos existen? 

Al buscar un crédito hipotecario te encontrarás con diferentes opciones: está el mutuo hipotecario endosable, el no endosable y las letras hipotecarias. Cada opción se explica en detalle acá: 

  • Mutuos hipotecarios endosables: Son entregados por entidades financieras o Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables.

Este tipo de crédito tiene la característica de que, como su nombre lo advierte, es endosable, es decir que la entidad que otorgó el préstamo puede transferirlo a un tercero. 

  • Mutuos hipotecarios no endosables: Este tipo de crédito se refiere a aquel en donde el banco es quien financia el crédito hipotecario con recursos propios. A diferencia del endosable, este no se puede transferir a otro banco o a un tercero. 
  • Letras hipotecarias: Las letras hipotecarias son un instrumento que proporciona el banco para financiar un crédito. Estas pueden ser vendidas en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco; de esta manera se obtienen los recursos para financiar el crédito.  

Cabe mencionar que, en la actualidad, los créditos hipotecarios más solicitados son los mutuos hipotecarios. Las letras hipotecarias operan cada vez menos en el mercado. 

Conceptos asociados a los créditos hipotecarios que deberás tener en consideración 

Al momento de solicitar el crédito hipotecario que más te acomode, te encontrarás con algunos conceptos asociados a este proceso, los cuales debes tomar en consideración para mantenerte informado y tomar buenas decisiones al respecto. Algunos de estos términos son: 

  • Tasa de interés: La tasa de interés corresponde al porcentaje que deberá pagar un deudor al banco o institución financiera por acceder y utilizar cierta cantidad de dinero en un periodo determinado. En este sentido, la tasa de interés corresponde a la relación existente entre el interés y el capital prestado.  

Al solicitar un crédito hipotecario, te encontrarás con tres tipos diferentes de tasa de interés, estas son: fija, variable y mixta. La siguiente tabla explica mejor a qué se refiere cada una de ellas: 

Tipo de tasa de interés Características 
Tasa fija  La tasa de interés no varía en el tiempo, por lo cual suele ser una opción conveniente en escenarios económicos de baja tasa de interés.
No te verás beneficiado ni afectado por la inestabilidad del mercado financiero en el futuro. 
Tasa variable Como su nombre lo señala, esta tasa de interés puede variar según las fluctuaciones que se produzcan en el mercado financiero. Te puedes ver beneficiado si baja, o afectado si sube.
Es una buena opción en un contexto económico de altas tasas de interés.
Tasa mixta Como su nombre lo indica, una tasa mixta combina la tasa fija y variable. Esto quiere decir que, en primera instancia, tendrás un préstamo con tasa fija que durará un tiempo determinado (puede ir de 3 a 5 años), luego de este plazo, se aplicará una tasa variable que tendrá otras condiciones. 

A su vez, el valor de la tasa de interés también depende de la moneda del crédito. Un crédito en UF siempre tendrá una tasa menor que un crédito en pesos, debido a que en los créditos en pesos las instituciones financieras se cubren ante la incertidumbre asociada al valor de la UF en el largo plazo.

  • Monto del crédito: Se refiere al monto prestado para solicitar el crédito hipotecario. Considera que para créditos de mayor monto es factible negociar una mejor tasa. 
  • Dividendo: Es el monto de dinero que tendrás que pagar mensualmente para financiar el crédito. El dividendo consta de intereses, capital y seguros. Los seguros obligatorios son el seguro de desgravamen (cubre el crédito en caso de fallecimiento del titular) y el seguro de incendio (no aplica para hipotecario fines generales asociados a compra de terrenos), siendo otros seguros opcionales.  
  • Costo Total del Crédito Hipotecario: Se refiere a la suma de todos los pagos mensuales por concepto de dividendo que el cliente asume como deuda. Es un indicador muy útil para comparar el costo de dos créditos con similares características.
  • Moneda: Los dividendos de los créditos hipotecarios habitualmente son en UF, pudiendo también estar en pesos. En un crédito en UF el dividendo podrá verse afectado por la inflación, ya que si aumenta la inflación, también lo hará el valor de la UF y por ende el costo del dividendo. En un crédito en pesos, el valor del dividendo no cambia, sin embargo tiene una tasa de interés más alta. La mejor opción dependerá del contexto económico y de la oferta existente.
  • Plazo: Corresponde a la duración del crédito, es decir, la cantidad de tiempo en la que estarás pagando el préstamo, siendo el plazo máximo de 30 años. 

El plazo promedio suele ser entre 15 y 20 años, mientras los plazos a 30 años son, habitualmente, para personas de menor edad (hasta 50 años de edad, dependiendo de la política de crédito de cada institución financiera). 

Un crédito a mayor plazo te permite optar a un crédito de mayor monto o un dividendo menor (no ambos). No obstante, el costo total del crédito aumentará debido a que tendrás que pagar los dividendos del crédito por mayor tiempo.

Por otro lado, un plazo menor te permite pagar la propiedad en menor tiempo con un costo total del crédito menor.

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Requisitos básicos para solicitar un crédito hipotecarios

Los créditos hipotecarios piden ciertos requisitos básicos para calificar y acceder a ellos; estos permitirán comprobar cuáles son tus antecedentes y si, efectivamente, tienes la capacidad de pago suficiente para asumir esta nueva obligación.

Los requisitos pueden variar dependiendo de la entidad que te lo entregue, pero por lo general, los requisitos mínimos deben ser los siguientes:

  • Tener más de 18 años (algunos bancos pueden exigir 21 años). 
  • Contar con nacionalidad chilena, o si eres extranjero, tener la residencia definitiva en el país.
  • Contar con antigüedad laboral suficiente, por lo general mínimo un año.
  • Tener un sueldo que te permita cubrir el costo mensual del dividendo. Por lo general se recomienda que el dividendo no supere el 25% del ingreso individual o familiar, aunque para mayores tramos de ingresos habitualmente es posible exceder el 25%. 
  • Contar con ahorros suficientes para el pie de propiedad. 

Créditos hipotecarios: consejos antes iniciar el proceso 

Por último, te entregamos algunos consejos a considerar antes de iniciar este importante proceso; estos te ayudarán a tomar mejores decisiones y así estar preparado para los próximos pasos.

  1. Ordena tus finanzas

Conoce cuál es tu capacidad de pago, hasta cuánto puedes gastar y cuál es tu capacidad de ahorro. Si eres ordenado/a con tus finanzas, es muy probable que puedas asumir la responsabilidad que implica un crédito hipotecario, si por el contrario tus antecedentes comerciales no revelan un buen historial crediticio, la entidad financiera no te otorgará la posibilidad de acceder a este crédito.

  1. Fíjate en la tasa de interés

Como te mencionamos anteriormente, la tasa de interés podría ser fija, variable o mixta; en UF o en pesos. La tasa afectará directamente el costo del crédito. Analiza cuál es la que más te conviene. 

  1. Cotiza 

Además de cotizar las diferentes viviendas que puedes encontrar en el mercado inmobiliario, también es importante cotizar y comparar cuáles son las opciones de crédito hipotecario que ofrecen las instituciones financieras. 

  1. Plazo del crédito 

Considera también cuál será el plazo en el cual estarás pagando el crédito. El plazo máximo que ofrecen las instituciones financieras para asumir el crédito es de 30 años y el mínimo de 5 años. 

Hay quienes prefieren asumir la deuda en un periodo más largo de tiempo, mientras que otros buscan terminar de pagar lo antes posible. Las ventajas de asumir el crédito a más plazo, es que así podrás hacer más llevadero el pago de los dividendos u optar por una propiedad de mayor valor. 

  1. Monto del dividendo 

También es importante que pidas el cálculo de cuál será el monto del dividendo que pagarás mensualmente y así tengas una idea del porcentaje de tu sueldo que destinarás a esta deuda. 

  1. Ten en cuenta los gastos asociados al crédito 

La contratación del crédito también implica otro tipo de gastos, tales como: gastos de tasación, estudio de títulos y redacción de escritura, gastos notariales, impuesto de timbres y estampillas de recaudación fiscal y derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Estos gastos deberás considerarlos en el presupuesto y habitualmente son estimados por la institución financiera al inicio del proceso. 

  1. Modalidades de pago 

La entidad financiera te puede entregar algunas modalidades especiales de pago, entre ellas: los meses de gracia y de no pago. Ambas son modalidades que permiten postergar el pago de los dividendos, y a las cuales deberás prestar mucha atención porque, si bien te permiten postergar el plazo, esto tendrá efectos a futuro. 

Por una parte, los meses de gracia hacen referencia a la postergación de las primeras cuotas del dividendo. Esta modalidad tiene un costo para el cliente, ya que en los meses que no se paga la cuota, se acumulan los intereses.  

Por otro lado, los meses de no pago son aquellos en donde el cliente elige no pagar uno o más dividendos del crédito. La desventaja de esto es que se acumulan los intereses de las cuotas no pagadas. 

En términos generales, la principal diferencia entre ambas modalidades, es que la primera dilata el pago de los primeros dividendos, mientras los meses de no pago permiten posponer distintas cuotas a lo largo de la vigencia del préstamo. En ambos casos la posibilidad de acceder a ellos dependerá de la oferta del banco o institución financiera.

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