Ley de arriendo: ¿de qué trata y cómo afecta a los arrendatarios?
La nueva ley de arriendo viene a ser una ayuda para aquellos propietarios o arrendadores que manifiestan problemas con sus arrendatarios, reforzando sus derechos y haciendo más expeditas las tramitaciones. En este artículo te contamos más sobre las medidas que incluirá la nueva ley y de qué manera afectará a los arrendatarios morosos.
¿De qué trata la nueva Ley de arriendo?
El pasado 30 de junio fue publicada la ley N° 21.461 en el Diario Oficial, más conocida como ley “Devuélveme mi casa”, esta tiene por objetivo reforzar los derechos del propietario o arrendador de un inmueble frente a los siguientes tipos de arrendatarios:
- Arrendatarios que se atrasen en los pagos de arriendo del inmueble
- Arrendatarios que presenten un comportamiento irresponsable en el cuidado del inmueble
- Personas que hagan ocupación ajena de un inmueble
En esta nueva ley, se prioriza agilizar los tiempos en que las personas morosas hagan desalojo de los inmuebles, acortando los periodos de tramitación de acciones legales contra los arrendatarios, permitiendo el desalojo, la devolución del inmueble y el cobro de deudas.
Es importante mencionar que el proceso normal de tramitación es en promedio de 7 meses (aunque fácilmente podría durar un año), tiempo demasiado extenso donde muchas veces los arrendatarios siguen haciendo uso del inmueble sin pagar ningún tipo de deuda y poniendo en clara desventaja al arrendador.
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Medidas concretas de la nueva ley de arriendo
Es interesante recordar que la ley sobre arrendamiento de predios urbanos, en primera instancia, se creó con el propósito de proteger a los arrendatarios; sin embargo, con el pasar del tiempo fue mutando su intención al percibir que, en realidad, quien se encontraba en situación de desventaja era quien arrendaba el inmueble.
Ahora bien, repasemos cuáles serán las medidas concretas en esta nueva ley y de qué manera buscan proteger al arrendador:
1 | Procedimiento de monitoreo
La ley de arriendo contempla un monitoreo más expedito, acelerando el proceso de cobros por renta de arrendamiento, gastos comunes y/o consumo adeudado; esto ya que, una vez se haya hecho la demanda, el arrendatario tendrá un plazo de 10 días para pagar su deuda.
Si ocurre el caso de que el arrendatario no asiste al juicio o no cancela la deuda, tendrá un plazo de 10 días, contados desde que la resolución se encuentre firme y ejecutoriada, para desalojar el inmueble, con ayuda de la fuerza pública si fuese necesario. Además, también se le exigirá el pago total por arriendo y servicios básicos.
Caso contrario, si el arrendatario paga la deuda total, se terminará con el procedimiento de monitoreo; sin embargo, si paga sólo una parte de ella, el procedimiento continuará por el resto de la deuda impaga.
Importante: En relación al cálculo de la deuda, se tomará en cuenta lo estipulado en el contrato de arrendamiento; si es que no existiera este, se presumirá que la renta es el monto de los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos. Si no existiera ninguna de estas alternativas, la renta será que la declare el arrendatario.
Para realizar la demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento y restitución, esta debe tener la siguiente información:
- Nombre, profesión/oficio y domicilio del arrendador y arrendatario.
- Datos del inmueble arrendado, rentas de arrendamiento, deuda por gastos comunes y de consumo, además una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican estas deudas, entregando la fecha y lugar en que fueron contraídas.
- La solicitud para pedir que el deudor, en un plazo de 10 días corridos, pague las deudas por concepto de renta, cuentas de gastos comunes y de consumo, además de las que se generen posterior a la presentación de la demanda (más los intereses y los costos judiciales). Acá puedes ver en detalle el procedimiento para desalojo de arrendatarios.
2 | Restitución anticipada del inmueble
La segunda medida propuesta en la ley es que, en los casos en que el arrendador quiera poner término al contrato de arrendamiento y restituir el bien arrendado dado que el arrendatario lo destruyó parcialmente o lo dejó inhabilitado para su uso; el juez a cargo podrá decretar como medida precautoria la restitución anticipada del inmueble. Además, si fuese necesario, también podrá solicitar la ayuda de la fuerza pública.
Un aspecto interesante de esta medida es que el arrendatario sólo tendrá que hacer saber al juez sobre la existencia de una presunción grave del derecho que se está reclamando, evitando estar en desventaja al no poder entrar al inmueble (porque el arrendatario está haciendo uso de él) y demostrar de manera más tangible lo que se está informando.
Además de esto, dada las circunstancias, el juez puede exigir — previamente a la restitución anticipada — que el demandante entregue una garantía que permita indemnizar al arrendatario de los perjuicios de los que es acusado; esto si en la sentencia final del juicio el arrendatario no es condenado a restituir el inmueble.
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